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深度日本:想在日本买房?这些基础知识你一定要知道!(投资篇)

这篇干货满满的科普文,送给想要投资不动产的你

能在排名世界宜居都市之首的日本东京拥有一套房产,一直是很多人向往的生活。而在东京买房投资,到底需要多少钱?贷款利率是怎样?跟国内相比,又有什么异同?今天就来为大家分享一些在东京买房的基础知识。

在日本买套投资房,到底需要花多少钱?

提到投资,尤其是在繁华的日本东京投资,大家的第一反应一定就是“很贵”或“很赚”,其实不完全是这样。
首先,在日本东京的23区内投资不动产,是最常见,也最不容易出错的投资方案。 而在距离车站5~10分钟左右,面积20平米的房产是最抢手的。 这类物件大概一套单价在2000~3500万日元左右居多,折合人民币是120万到200万之间,不谈国内的北上广高值段房型,即便是跟我们的二线城市相比,东京的房价,也可以说是非常亲民了。
其次,跟大家想象中的低价买,高价卖,赚差价的“炒房”方式不同。在日本投资不动产,很难依靠房价的暴涨和暴跌赚钱,因为日本的房价走势实在是太稳定了。 在日本买房,更像是购买一种稳定增值的理财产品。且根据日本的国家政策,购房可以为个人和企业节省下来很大一部分税费。在贷款时,购买者也可以加入团体信用人寿保险。在还贷期内,如果购买者因死亡或重疾等原因不能履行还贷义务的时候,可以有由保险公司代替他们支付余下的房屋贷款。 所以在日本投资房产,最大的价值在于它的保值,稳定增值,节税和附加回报。

买日本投资房,需要哪些附加费用呢?

1.房产取得税 (购房后三个月后缴纳)土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4% 2.不动产登记免许税 土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士(国内叫法称律师)报酬 *日本有专人负责产权转让登记手续费,手续费估约10万-40万日元左右,具体价格需根据情况而定。
3.印花税(签订合同时):买贴在房屋买卖合同或贷款合同上印纸所花费的费用 4.产权转移登记律师费:代办以上所有手续的司法书士报酬、交通费等。 5.五年间地震火灾保险 6.中介费 房产交易价格×3%+6万日元

附:关于中介费的问题

跟国内一样,并不是在哪个地方买房子都有中介费。在日本的房产开发商那里,买他们自己开发的房源,就是不需要中介费的。 日本有非常多的开发商,比如三井住友,野村不动产,饭田产业等等。他们是集房产开发到建造和售卖于一体的,而一般中介是没有房产开发建造这一部分的业务的,所以如果在中介那里买房,中介需要帮助我们跟开发商或房主来沟通,所以也会收取手续费。

日本投资买房,到底能不能讲价?

不仅是房产,在日本,几乎不存在“讲价”行为。一个很重要的原因是,他们比较习惯于遵守已经确定下来的规则。大部分卖家也不会故意要高价之后给出讲价空间。 在日本,大部分商品的价钱基本上取决于它的价值。价签上是多少钱,成交时就是多少钱。所以基本上,类型相同的房子,价格也都差不多,不太存在“价格战”这码事。
但也有一些情况下,还是能够稍微争取到一些优惠的。 比如买投资房的时候,虽然不能在房价上做太多变更,但是是可以在中介费用上,跟工作人员协调。同时,也可以直接选择值得信任的开发商,可以省下一笔中介费。 但开发商的房源也是有限的,选房时,请结合自己的自身需求理智选房。如果看到的房子是中介推荐的,且的确是符合交通位置、大小配置等的要求,也别因为付点中介费而放弃。
因为有些中介手上有一些独家的房源,是跟房东直接沟通拿到的。他们查了很多资料又带你看房,支付一些费用也是应该的。至于中介费用是否能讲价,具体能优惠多少一般也看情况。目前能协商的部分水分并不大,所以也不要太期待了。
跟投资房相比,自住房反而比较能够争取到优惠。 比如不动产开发商在某个区片开发了几栋新房,只有一栋还没有卖出,这个时候如果买下这栋,就可以相对轻松地申请到一些优惠,或者商家本来就会在原来价位上“抹零”。 同时,如果是在中介方手中买的二手房,也可以拜托中介去跟房主谈价格,有时候会帮你省下几十万甚至几百万日元。

投资前,这些基本问题一定要清楚

1.日本房价不太以平方米均价来计算。 在日本,大家比较习惯按照一整套的价钱来计算房价。 而如果一定要用单价来算,日本人比较常用的面积计量单位是“坪”(つぼ)和“畳”(じょう)换算公式如下: 1坪 = 3.31m2 = 2畳(帖)
2.在日本买房,第二年会涨吗?涨多少? 跟很多国家的房地产市场不同,日本的房价真的很稳定。日本首都圈的房价,是在稳步中逐渐上升的。如果期待他大幅度的涨,或许不太可能,但是也不会因为什么原因出现突然大幅度的跌落。 所以在日本买房子,赚的不是买进,卖出的差价,而是保值、保险、稳定增值,以及政府的一系列政策红利。 比如: 买房之后,无论是企业法人,还是个人在日本,都可以很大幅度的节税; 满足条件的外国人也可以申请到最低0首付买房; 贷款利率非常低,买50平米以上的自住房的贷款利率大概是0.45%~2.4%左右,还款年限大概是35年, 条件好的也有可能申请到0首付全额贷款; 如果是要买投资房的话,投资专有面积50㎡以下的房源,利率一般在1.65%~3.5%左右。
所以,如果在日本买房时抱着期待它一两年后暴涨并赚得差价的心态,可能就不太合适了。如果追求保值和稳定增值,或是你生活/工作在日本,希望用较为稳妥的方式为自己节税,甚至为未来的养老做准备,非常推荐投资日本房产。 最后,祝愿大家都能在日本买到合自己心仪的房子。关于日本住宅的全面分析,请期待下一篇。

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